Neue Schock-Studie zur Immo-Preis-Explosion

Mieten weiter rauf ++ Kaufmarkt leergefegt ++ Staat heizt Preise weiter an

Angeschlagene Konjunktur und weltweite politische Krisen hin oder her – der Immobilienmarkt in Deutschland boomt, die Preise steigen weiter. Ein Ende der Immo-Krise: nicht in Sicht! Das geht aus einem mehr als 350 Seiten langen Gutachten des Rats der Immobilienweisen und des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) hervor. Die Experten haben sich die Entwicklungen des vergangenen Jahres angeschaut.

Wo sind die Miet- und Kaufpreise am krassesten? Wie ist die Lage auf dem Büro-Markt? Gibt es überhaupt noch irgendwo Leerstand? Und: Welche Gründe hat die Preisexplosion?

BILD hat den großen Immo-Bericht in der Übersicht.

Mietpreise in Städten und Regionen

Seit den ersten Berechnungen der Immobilienweisen im Jahr 2007 sind die Neuvertragsmieten bundesweit um 36,8 Prozent gestiegen.

Aktuell ist die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen. Die Mietpreise werden deshalb weiter durch die Decke gehen, sind 2018 noch einmal deutlich stärker gestiegen als die Verbraucherpreise. In nur einem Jahr (von 2017 auf 2018) erhöhte sich die durchschnittliche Neuvertragsmiete bundesweit um 3,9 Prozent auf 7,06 Euro pro Quadratmeter.

Entwicklung der Mietpreise in deutschen Städten

Referenzobjekt: 3 Zimmer, 80 m², mittlere Ausstattungsqualität, mittlere Wohnlage, Baualter 30 Jahre

Entwicklung der Mietpreise in deutschen Städten

Besonders krass ist der Anstieg für Mieter in den sieben größten deutschen Städten: In Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf sind die Mieten weiter nach oben geschnellt. Dort zahlt man mehr als zehn Euro pro Quadratmeter!

▶︎ Die Hauptstadt verzeichnet das höchste Mietpreis-Plus von 9,2 Prozent (2017: acht Prozent), 10,04 Euro kostet der Quadratmeter.

In Hamburg stiegen die Neuvertragsmieten um 5,7 Prozent (2017: 4,6 Prozent) auf 10,90 Euro. Ein bisschen entspannt hat sich die Lage dagegen in Stuttgart und München. In der baden-württembergischen Landeshauptstadt gingen die Quadratmeter-Preise um 7,8 Prozent auf 13,16 Euro hoch (Vorjahreszeitraum: 8,1 Prozent). In München sind es plus 6,8 Prozent (Vorjahr: 7,5 Prozent). Dort zahlen Mieter inzwischen 16,54 Euro.

Carolin Wandzik, Geschäftsführerin des Gewos-Instituts: „Das steigende Preisniveau ist Ausdruck des weiter bestehenden Missverhältnisses zwischen Wohnungsangebot und Wohnungsnachfrage, insbesondere in den Wachstumsregionen.“

Entwicklung der Mietpreise

Referenzobjekt: 3 Zimmer, 80 m², mittlere Ausstattungsqualität, mittlere Wohnlage, Baualter 30 Jahre

Entwicklung der Mietpreise

Angespannter wird die Lage auch im Umland und in den kleineren Großstädten. Immer mehr Menschen ziehen aus den Metropolen dorthin, weil es noch ein größeres Angebot an freien Wohnungen und Baugrundstücken gibt.

▶︎ In neun dieser Städte stiegen die Mietpreise seit 2005 um mehr als 50 Prozent – darunter Ingolstadt, Würzburg, Augsburg, Nürnberg, Osnabrück und Heilbronn. Im Landkreis München zum Beispiel liegt der Mietpreis bei 13,58 Euro.

Was die Studie auch zeigt: Die Mietpreise gehen vor allem in den westdeutschen kreisfreien Städten nach oben (8,29 Euro pro Quadratmeter, plus 4,3 Prozent), dahinter kommen die westdeutschen Landkreise (7,02 Euro pro Quadratmeter). Im Osten zahlt man 6,48 Euro pro Quadratmeter (plus 2,4 Prozent) in den kreisfreien Städten (ohne Berlin), in Landkreisen sind es 5,67 Euro.

Weiteres Fazit der Immo-Experten: Die Mietpreisbremse hat nichts gebracht und die verschärften Regelungen, die seit diesem Jahr gelten, werden an der Preisspirale nichts ändern.

Kaum Leerstand

Die Mieten nach oben treibt der vielerorts praktisch nicht vorhandene Leerstand. In München, Frankfurt und Münster liegt die Leerstandsquote unter 0,5 Prozent – es herrscht „Vollvermietung“.

„Bei sehr niedrigen Leerstandsquoten explodiert das Mietniveau dann geradezu“, sagt Professor Harald Simons von der Analysefirma Empirica. Insgesamt 68 Großstädte über 100 000 Einwohner haben die Experten untersucht.

▶︎ Wer mehr Auswahl auf dem Wohnungsmarkt haben will, sollte nach Salzgitter und Chemnitz gehen. Dort stehen mehr als acht Prozent der Wohnungen leer. In Magdeburg sind es 5,1 Prozent, in Leipzig 4,9 Prozent.

Kaufpreise rauf

Bei den Eigenheimpreisen sieht es ähnlich aus wie bei den Mieten: Am meisten steigen die Preise in den Metropolen. In den sieben Top-Städten nehmen sie für Ein- und Zweifamilienhäuser um 7,6 Prozent auf rund 2455 Euro pro Quadratmeter zu; bei den Eigentumswohnungen sind es plus 8,2 Prozent (1875 Euro pro Quadratmeter) – und damit deutlich mehr als im Bundesschnitt. Den größten Zuwachs verzeichnet Berlin (15,2 Prozent).

Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Referenzobjekt: 3 Zimmer, 80 m², mittlere Ausstattungsqualität, mittlere Wohnlage, Baualter 30 Jahre

Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen

▶︎ Bei den Regionen hat Westdeutschland mit Abstand das höchste Preisniveau. In den kreisfreien Städten liegen die Kaufpreise bei 3340 Euro je Quadratmeter – ein Plus von 6,9 Prozent. In den Landkreisen müssen Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern 7,9 Prozent mehr zahlen, macht 2440 Euro pro Quadratmeter.

Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Referenzobjekt: 3 Zimmer, 80 m², mittlere Ausstattungsqualität, mittlere Wohnlage, Baualter 30 Jahre

Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen

Interessant: Auch die ostdeutschen kreisfreien Städte legen ordentlich zu. Ein- und Zweifamilienhäuser sind um 8,8 Prozent teurer geworden (Vorjahr: plus 6,4 Prozent). An der Spitze liegen Potsdam (21,5 Prozent, 3935 Euro pro Quadratmeter) und Leipzig (18,5 Prozent, 3325 Euro). Im ostdeutschen Schnitt zahlen Käufer 2200 Euro je Quadratmeter. In den Ost-Landkreisen gab es 2018 einen Anstieg um 7,4 Prozent (1400 Euro pro Quadratmeter).

Am günstigsten sind die Eigenheimpreise im thüringischen Landkreis Hildburghausen (790 Euro pro Quadratmeter) und im niedersächsischen Lüchow-Dannenberg (870 Euro pro Quadratmeter). Preis-Königin ist der Studie zufolge München: Bei einem Quadratmeterpreis von 9630 Euro kostete ein durchschnittliches Bestands-Eigenheim (130 Quadratmeter) im dritten Quartal 2018 rund 1,25 Mio. Euro!

Entwicklung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser

Referenzobjekt: 130 m², mittlere Ausstattungsqualität, mittlere Wohnlage, Baualter 30 Jahre

Entwicklung der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser

Wettbewerb um Büros

Vom aufgeheizten Markt sind auch Büroflächen betroffen. „Die Großstädte werden geradezu überrannt“, schreiben die Experten in der Studie. Immer mehr qualifizierte Arbeitnehmer drängen dorthin.

▶︎ Am stärksten ist der Wettbewerb um Immobilien in den Top-Städten (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf, Köln, Stuttgart).

Die Büro-Mieten steigen seit sieben Jahren stetig. Im Vergleich zum Jahr 2010 gingen sie in Großstädten um 36 Prozent nach oben, lagen 2018 bei rund 30,70 Euro pro Quadratmeter. Auch die Büro-Kaufpreise gehen durch die Decke. Um rund elf Prozent stieg der Quadratmeterpreis von 2017 auf 2018. Ein Quadratmeter an Bürofläche kostet damit 11 050 Euro in den Großstädten – doppelt so viel wie noch 2013.

Und dass, obwohl laut den Experten so viel Büros gebaut werden wie seit zehn Jahren nicht mehr. 1,85 Millionen Quadratmeter Neubaufläche für das Gewerbe wurden 2018 gebaut. Das sind 200 000 Quadratmeter mehr als 2017. Die Bau-Spitzen: Berlin (900 000 Quadratmeter Bürofläche) und München (550 000 Quadratmeter).

• 

  Neue Immo-Studie

  Wohnen wird auch auf dem Land immer teurer
  

  Die Städte sind teuer und bieten nicht genug Wohnraum. Daher weichen immer mehr Menschen auf das Umland aus. Durch erhöhtes Interess…

Leere Büroflächen gibt es praktisch nicht. Angespannt ist die Lage wegen der Vollvermietung vor allem in Berlin und München. Hier sind nur noch 1,5 Prozent bzw. 1,7 Prozent Büros frei.

Dass der Büro-Mangel so groß ist und nicht noch mehr gebaut werden kann, liegt demnach am Fachkräftemangel. Baufirmen kommen mit den Aufträgen nicht hinterher. Gleichzeitig steigen die Baukosten (u.a. beim Stahlbeton). „Der Arbeitsmarkt kann mit der derzeitigen Auftragsdynamik im Bauhauptgewerbe nicht Schritt halten“, urteilt die Studie.

Staat heizt Preise an

In dem Experten-Papier wird deutlich: Es gibt zwei Hauptgründe für die Immo-Krise.

1. In Deutschland wird zu wenig neu gebaut. „Die Anstiege sind das Ergebnis eines weiterhin zu knappen Wohnungsangebots. Die Politik setzt die falschen Signale statt die richtigen Anreize. Sie verschärft das Mietrecht, droht sogar vereinzelt mit Enteignungen beziehungsweise zieht willkürlich Vorkaufsrechte bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien – ohne die negativen Auswirkungen zu bedenken“, sagt Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Es brauche eine steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, eine Senkung der Grunderwerbssteuer und die Beschleunigung von Planungs- und Baugenehmigungszahlen.

2. Das Baukindergeld schadet mehr, als das es hilft. Mit dem Baukindergeld wollte die Bundesregierung Wohneigentum fördern. Doch tatsächlich führt die Förderung nach Expertenmeinung zu einer problematischen Verteilungswirkung: Da die Prämie vom Verkäufer in vielen Fällen auf den Verkaufspreis umgelegt werde, stiegen die Immobilien-, Bau- und Grundstückspreise. Außerdem erhalten die Förderung viele Familien, die darauf nicht angewiesen wären; denjenigen mit geringem Einkommen helfe sie laut den Experten wenig.